le chasseur immobilier ou d'appartement est un EBA

Chasseurs immobiliers - agents exclusifs des acquéreurs - Exclusive Buyers Agents

Abécédaire et définitions de l'immobilier

LES ACTEURS, LEURS ROLES ET PREROGATIVES - version française

La clientèle doit être avertie sur qui la sert, sur les prérogatives des intervenants oeuvrant dans le milieu de l'immobilier et qui, pour majorité, prétendent à un service personnalisé.

Certains pays ou états ont d'ores et déjà adopté des résolutions pour que soient tout au moins précisées ces prérogatives ou même, pour ceux dont les législations sont les plus avancées, mis en application des textes destinés à supprimer toute source de conflit d'intérêts, soit mettre le prestataire dans l'impossibilité d'être dans le même temps engagé envers les 2 parties.

En attendant que cette pratique soit généralisée, l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers vous informe sur un sujet qui doit être abordé par tout organisme sérieux.

Vos intérêts dépendent ainsi de la bonne analyse du contexte d'affaires dans lequel se place votre recherche de biens immobiliers, donc des définitions qui suivent, aussi peu diffusées qu'importantes.

  Les protagonistes directs

Agent exclusif de l'acquéreur, ou "EBA" (abréviation) : agent immobilier titulaire de la carte professionnelle de transactions dite carte "T", dont le mandatement ne peut concerner que des clients acheteurs. Il ne détient jamais de mandats pour la vente de produits immobiliers ni ne propose de service par ce biais pour éviter tout conflit d'intérêts. Cette appellation, traduction et abréviation d' Exclusive Buyer Agent est reconnue et protégée dans les pays Anglo-saxons.

Les membres de l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers sont des agents exclusifs.

Agent immobilier (appellation officielle) : professionnel titulaire de la carte professionnelle de transactions immobilières et/ou la carte de gestion immobilière (à ne pas confondre avec une simple attestation d'emploi). Ces documents lui sont délivrés par la Préfecture de police du lieu d'exercice au vu de compétences reconnues par l'état.

Lui seul peut intervenir dans la vente ou la location de biens immobiliers en mettant en relation vendeur et acheteur, faire visiter et effectuer les transactions décrites par la loi comme l'opération d'entremise.

Agent commercial immobilier (appellation officielle) : Il s'agit d'un négociateur immobilier non salarié agissant pour le compte d'un agent mandant qui lui accorde provisoirement une attestation d'emploi.

Il n'est en aucun cas autorisé à pratiquer les activités citées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 « Hoguet », c'est-à-dire faire visiter et s'entremettre directement, sans être lui-même titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.

Agent mandataire « indépendant », conseiller, consultant... : ces appellations non conventionnelles se sont succédées malgré et après l'initiative de formalisation des prérogatives des prestataires de l'immobilier prise pour que le client puisse en être informé. Ces termes ne devraient dès lors être employés qu'en complément d'un statut déterminant la qualité de l'intervenant : celui qui possède les compétences reconnues par l'état pour faire visiter et s'entremettre (selon les termes de la loi du 2 Janvier 1970 en France) et celui qui ne les possède pas.

Appellations sans signification reconnue, elles ne doivent pas être confondues avec celle d'agent immobilier et amènent à la même remarque restrictive de prérogatives que pour l'agent commercial, statut auquel elles peuvent être rattachées.

Agence à services dédiés : entité ou groupement employant directement ou indirectement des intervenants dont la responsabilité est établie vis à vis de clients dont les intérêts divergent (deux intervenants de cette agence peuvent ainsi se retrouver « face à face », l'un côté vendeur, l'autre côté acheteur).

Une agence à services dédiés ou l'un de ses représentants ne peuvent naturellement prétendre à un agrément AFCIE, le conflit d'intérêts étant latent (fonctionnement en « dual agency », agence à double représentativité), ceci d'autant plus qu'aucune législation approprié n'existe.

Agence ou agent à double représentativité : les deux parties sont en présence du même interlocuteur, qui se présente alors comme intermédiateur. Le conflit d'intérêts est ainsi inévitable, le contexte d'un intervenant intéressé dans la vente d'un produit dont il détient le mandat restant défavorable à l'acquéreur.

Ce fonctionnement, légal en Europe, peut être tout simplement interdit dans certains pays où la législation est avancée ; bien que courant, il est antithétique à celui qui préside a la notion de chasseur immobilier dont le travail de recherche doit être exhaustif.

Chasseur immobilier (appellation générique) : c'est, à la base, un agent immobilier au service de l'acquéreur qui se charge de la recherche d'un bien immobilier à partir d'un cahier des charges, visite et fournit des comptes-rendus, négocie le prix et accompagne son client jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Compte tenu des actuelles incertitudes concernant la réelle représentativité du prestataire, il conviendra d'adjoindre « agent exclusif de l'acquéreur » pour que celle-ci soit affirmée. Hors Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers Européens, le risque est donc grand d'être en présence des deux dernières entités citées ci-dessus.

Vous désirez en savoir plus... contactez-nous.

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L'édito - A propos de l'association fédérale des chasseurs immobiliers - A propos du conflit d'intérêts dans l'immobilier - A propos du concept d'agent exclusif