le chasseur immobilier ou d'appartement devrait être un EBA certifié par l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers Enropéens

Chasseurs immobiliers - agents exclusifs des acquéreurs - Exclusive Buyers Agents

L'avis de juristes sur la chasse immobilière

L'ANALYSE

  Le point par un service officiel concerné...

us_ government said

"Il est de votre responsabilité de rechercher un agent qui représentera vos intérêts dans la transaction immobilière. Si vous désirez quelqu'un qui ne défendra que les vôtres, rapprochez-vous d'un agent exclusif qui ne travaillera que pour vous."

Que dire de plus... voici un texte dont chaque mot a son importance, qui affiche tête haute l'évidence et dont l'aspect logique qui pourrait passer pour pléonasme n'est pas anodin.

En effet, il devra être bien assimilé par la clientèle que la règlementation, lorsqu'elle existe, n'assure qu'une protection limitée et qu'elle peut être totalement impuissante à juguler les affirmations non vérifiées comme celle d'être entièrement - pleinement - uniquement - exclusivement au service du client... mais d'un seul bord.

La présence et l'usage de ces termes devra être abordé avec la plus grande circonspection, car ils peuvent très bien faire partie d'une stratégie d'adaptation d'agents à double représentativité lorsqu'il est question de s'appuyer uniquement sur un quelconque texte de loi ne régissant pas précisément les modalités d'engagement du prestataire, comme celui du 2 janvier 1970 "Hoguet" en France, qui ne règle que l'intermédiation transactionnelle.

Le constat est évident : en Europe comme ailleurs, utiliser comme mode d'argumentation rhétorique le faux semblant fait partie des réalités du double-jeu, la clientèle n'a ainsi qu'un choix et il est indiscutable : c'est celui d'un agent agréé par l'Association Fdédérale des Chasseurs Immobiliers Européens.

EXTRAITS

  Le point par des juristes confirmés...

"Les cabinets d'avocats ne représentent jamais différentes parties dans la même transaction financière à cause des conflits d'intérêts, ceux de l'acheteur d'un bien immobilier (qui cherche le prix le plus bas possible) et du vendeur (qui cherche le meilleur prix possible) sont si fondamentalement incompatibles qu'ils rendent impossible la représentation équitable des deux parties. Ajoutez à cela le cumul des commissions relatives à la "représentation" des deux parties et vous augmentez considérablement le risque de pratique déloyale. C'est pourquoi cette conduite a toujours été inacceptable pour les mandataires chargés d'agir dans l'intérêt du constituant."*

Ainsi le fondamentalement incompatible ne peut-il devenir tolérable d'une juridiction à l'autre, il conviendra dès lors de se référer au simple bon sens qui voit les intérêts de la clientèle coïncider avec l'emploi dans la spécialisation et l'allégeance unique du prestataire. Cette normalisation vers l'exclusivité est déjà établie au niveau international par des associations comme l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers en Europe.

"Maintenant que l'agence à double représentation est reconnue comme illégale, beaucoup d'agences présentent la déclaration de leur affaire auprès des consommateurs comme un service alternatif plutôt qu'avouer une nouvelle forme de déloyauté. Une telle révélation ne résout pas les conflits d'intérêts, elle tente simplement de les légitimer. La loi serait de toujours maintenir vendeurs et mandataires responsable des actions de leurs agents - un acheteur peut intenter des poursuites pour récupérer son argent après la clôture - et l'acheteur n'aurait toujours pas l'assurance que le conseil délivré par l'agent lui a conduit à faire la meilleure affaire."*

Ce qui ne fait que déplacer le problème et comporte toujours les mêmes désagrément à plusieurs niveaux : insatisfaction du consommateur, procédures longues et surtout coûteuses en temps pour nos institutions juridictionnelles.

Il est évident que cette pratique "alternative" de combinaison des services, d'offres de "packages" en tout compris est d'autant plus trompeuse alors qu'elle est parfaitement légale, cas commun en Europe et compte tenu du peu d'information mis à disposition de la clientèle. L'action a priori est donc indispensable, elle commence par la délivrance de cette information et doit fait appel à la responsabilité du public, premier juge de son intérêt.

La présente invention - le chasseur/vendeur - n'est pas une option qu'un consommateur averti choisirait. Le client averti sait, au début du processus, s'il doit dépenser plus d'argent pour avoir la loyauté et la protection d'un courtier agissant comme agent. Il ne commence une relation ni n'accepte de payer plein tarif pour seulement consentir à l'infidélité de l'agent au beau milieu d'une transaction, juste pour que ce dernier puisse percevoir une autre commission dans la même affaire."*

Indéniablement la voie de la raison, mais en attendant que l'exemple de ce qui reste une élite soit suivi et que le légalisme soit acceptable, l'association milite pour que tout soit au moins clair pour la clientèle, qu'un "dual agent" ne puisse passer pour exclusif. En l'occurence, l'unique solution actuelle pour le client désirant sécuriser son achat et investissement immobilier en Europe est assurément l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers.

* Ces extraits sont issus du texte : Real Estate Agents : Get Your Money's Worth, paru dans Consumer Reports et écrit par Maureen F. Glasheen, ancien conseiller général auprès du Département d'Etat de la ville de New-York

"Des actions en justice mettant en cause des agences à double représentativité sont de plus en plus courantes. Courtiers et agents immobiliers devraient mener une sérieuse réflexion sur toutes les conséquences potentielles avant d'envisager de se placer en situation d'assumer un double-jeu."

The Pitfalls Of Dual Agency  Stanley F. Bronstein, avocat.

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